政策组合拳显效，楼市“止跌回稳”成主基调
2025年开年，中国房地产市场迎来久违的暖意。国家发改委主任郑栅洁在《学习与研究》杂志撰文指出，2024年多项政策支持下，市场信心逐步修复，房价止跌回稳趋势显现，2025年将继续推动这一目标。据中指研究院数据，2025年1月全国30个重点城市商品住宅成交面积同比微增1%，核心城市二手房成交套数同比增长19%，部分城市房价环比上涨。
政策端持续发力是此轮回暖的核心驱动力。2024年，中央首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，并通过“降首付、降利率、降税费”三管齐下提振需求：首套房贷首付比例降至历史最低15%，存量房贷利率批量下调至LPR-30BP，多地推出购房补贴及公积金贷款优惠。地方层面，青岛等城市通过“青年人才安家费”“多子女家庭公积金上浮”等精准政策释放改善型需求，带动四季度成交量环比增长24%。
市场分化加剧：一线优质项目领涨，三四线以价换量
尽管整体市场呈现回暖态势，但城市与项目分化愈发显著。同策研究院宋红卫分析，2025年房价定价逻辑正从“预期估值”转向“经济基本面定价”。一线及核心二线城市的优质新房因稀缺性和配套优势，价格或创新高；而多数二三线城市仍面临库存压力，促销走量仍是主旋律。例如，北京、上海核心地段的高品质住宅项目认购率超80%，而部分三四线城市新房价格同比跌幅达10%，二手房“以价换量”现象普遍。
这种分化的背后，是人口流动、产业布局与公共服务资源的深度博弈。中国社科院研究员李成指出，住房与教育、医疗资源的绑定推高了一线城市房价，而公共服务均等化滞后加剧了区域失衡。未来，通过城市更新、危旧房改造及产业多元化，或能缓解结构性矛盾。
深层动因：政策托底与市场出清的平衡术
当前楼市回暖并非单纯依靠政策刺激，更是市场风险出清与政策托底共振的结果。2024年四季度，房地产开发景气指数连续8个月回升至92.78，房企投资策略转向“以销定投”，聚焦核心城市核心区域，并积极参与城市更新。与此同时，中央通过“保交楼”专项借款、房企融资白名单等举措稳定供给端，避免系统性风险。
然而，隐忧犹存。尽管M2增速维持高位，货币宽松对楼市的边际效应减弱，财政政策需进一步发力。此外，家庭部门资产负债表的修复仍需时间，2024年居民房贷余额增速降至5年最低，预防性储蓄居高不下，制约消费信心。
未来展望：结构性复苏与长期转型并行
2025年楼市将呈现“结构性复苏”与“深度调整”并存的格局。
1. 核心城市率先筑底：一线及强二线城市有望在下半年完成筑底，政策宽松（如郊区限购取消、房贷利率差异化调整）或成关键。
2. 房价两极分化延续：核心区域优质资产受高净值人群追捧，而远郊及三四线城市房价仍面临调整压力，购房逻辑从“投资属性”转向“居住属性”。
3. 政策工具箱扩容：除传统金融手段外，保障性住房建设、租赁市场规范、REITs试点等长效机制或加速落地，推动行业向“租购并举”转型。
4. 产业多元化破局：减少经济对房地产的依赖已成共识，绿色能源、高端制造等新兴产业投资增长，或将重构城市竞争力与人口流向。
2025年楼市的回暖，本质是政策驱动下的阶段性修复，而非周期性繁荣的重现。对购房者而言，一线核心资产仍具保值功能，但需警惕非核心区域泡沫；对投资者，需摒弃“普涨”幻想，聚焦人口流入、产业升级的城市群；对行业而言，从“高杠杆、高周转”向“精细化、服务化”转型已成必然。
正如中国观察智库所言，房地产的未来在于“平衡”——在稳定市场与防范风险、短期提振与长期转型之间找到支点。唯有如此，楼市的“春意”方能真正孕育出可持续发展的生机。
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